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Le FLW a 40 ans

E-news Octobre 2020
C’est le 17 octobre 1980, dés l’entrée en vigueur des lois de réforme des institutions belges, que furent signés les statuts du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie. En 40 ans, le FLW s’est forgé une identité unique dans le champ du logement wallon.

« Les besoins en grands logements restent importants »

Entretien avec le Directeur général du FLW

Vincent Sciarra fait le tour des valeurs qui portent le Fonds depuis sa création et replace dans leur contexte les missions d’une entreprise en constante adaptation.

Un toit pour toutes les familles

« Le logement est un besoin primaire pour chacun d’entre nous. La politique du logement participe à la protection sociale ; c’est un peu une extension des outils, tels que l’ONSS, mis en place après guerre dans notre pays pour faciliter la vie des gens, les prémunir contre les risques de la vie. Si la politique, dans nos sociétés, fondées sur la liberté individuelle et le capitalisme, ne permet pas de garantir un emploi à chacun, elle peut dans l’absolu lui apporter un logement ou à tout le moins aider fortement pour que les familles habitent dans de bonnes conditions matérielles. En cela, le Fonds du Logement est un outil singulier d’aide aux ménages disposant de moyens financiers limités. Sa proximité avec les familles lui permet d’appréhender leurs besoins, leur évolution pour ensuite adapter les aides accordées. Le partenariat historique qu’il a développé avec l’Etat, puis la Région, en fait un instrument particulièrement efficace pour rencontrer les attentes des familles, qui, quel que soit leur niveau économique et social, leur origine, leur statut, sont à la recherche d’un lieu de vie, d’émancipation et d’épanouissement. En particulier pour les enfants, dont près de 40% en Wallonie font partie d’une famille nombreuse ! »

La famille d’hier à aujourd’hui

« Au fil des années, on a observé des mutations sociologiques importantes. Le nombre de mariages a diminué, les cohabitations se sont développées, le nombre de familles monoparentales a explosé et les recompositions familiales sont devenues fréquentes. La garde alternée des enfants change la taille des familles au cours des semaines et les besoins en grands logements restent très importantsLe secteur locatif privé est peu intéressé par ce type d’habitations car elles sont moins rentables.  Il est donc essentiel que la Région ait une politique active dans le maintien d’une offre de grands logements d’utilité publique. C’est dans ce cadre que le Conseil d’administration du Fonds s’efforce de créer de grands logements via son aide locative, qu’il soutient depuis plus de 10 ans la rénovation de logements privés inoccupés destinés à la location sociale et que des allocations-loyers sont accordées via le Fonds aux locataires d’AIS et d’APL. La Région doit également aider les familles à devenir propriétaires, car c’est souvent le seul moyen d’exercer leur droit au logement. En les autorisant à emprunter des quotités élevées, à un taux inférieur aux taux du marché et avec des durées de remboursements compatibles avec les revenus des emprunteurs. C’est ce que fait le Conseil d’administration du Fonds du Logement, en adaptant constamment son règlement des prêts aux besoins des nouvelles familles, avec le concours financier de la Région ».

Le développement de la branche locative

« Il y a 40 ans, les taux d’intérêt des crédits hypothécaires pratiqués par les banques dépassaient les 10%. Ils ont même atteint 14% !  Dans un tel contexte, nombre de familles de condition modeste ne pouvaient devenir propriétaires, même avec un crédit social. Le Conseil d’administration du Fonds a donc voulu trouver une alternative en développant une offre locative dans les milieux urbains. Il s’est mis à acquérir des immeubles abîmés, dans le cœur des villes, les a rénovés et donnés en location à des familles démunies. Un accompagnement social rapproché a été développé au bénéfice de ces familles. Le Fonds a été le premier en Wallonie à apporter cette approche humaine dans le secteur du logement en Wallonie ! Ce développement a donné une nouvelle dimension à l’entreprise, mais aussi à tout le secteur. Le Fonds a montré qu’il était possible de créer du logement social autrement, par des achats-rénovations et la préservation du bâti existant. Et que l’accompagnement social améliorait le mode d’habiter des occupants. Cette nouvelle politique a jeté les bases du soutien régional structurel aux associations locales actives dans le secteur du logement ».

En 2004, de nouvelles missions, une même ouverture

« Le soin de conseiller, coordonner, financer et contrôler les organismes de logement à finalité sociale est confié au Fonds par arrêté en 2004. C’était un vrai défi pour notre entreprise mais les agences immobilières sociales, les régies des quartiers et les associations de promotion du logement ne nous étaient pas étrangères ; nous avons toujours été proches de ces structures en développant ensemble nombre de partenariats et nous partageons globalement les mêmes valeurs. L’accompagnement social constitue une caractéristique commune à notre réseau. Nous nous sommes montrés très à l’écoute des besoins exprimés par ces petites associations, souvent très dynamiques, en vue de les rencontrer et de leur apporter les moyens de se développer rapidement. Ce faisant, avec le réseau des OFS, le Fonds a pu amplifier son mode d’action concrète sur le terrain, au bénéfice des ménages les moins favorisés ».

Le Fonds, une entreprise aux pratiques éprouvées

« Le Fonds du Logement de la Ligue des Familles nombreuses de Belgique a développé progressivement sa pratique du crédit social il y a plus de 90 ans maintenant et le Fonds de Wallonie marche dans les pas de son prédécesseur national. A cet égard, nous limitons la charge de remboursement des familles emprunteuses : en moyenne, 20% des ressources disponibles mensuelles. Ensuite, nos taux sont fixes durant toute la durée du prêt ; cela sécurise les opérations immobilières. Par ailleurs, nous pratiquons des grilles de taux adaptés aux revenus des emprunteurs et à la taille des familles. Enfin, nos services ont développé une pédagogie adaptée, qui sensibilise les familles durant toute la vie du crédit, depuis le stade de la conception du projet immobilier, jusqu’au remboursement intégral du crédit ».

Une ouverture à l’innovation, source d’évolution

« En tant qu’opérateur, le Fonds peut identifier les besoins du terrain et proposer des solutions aux pouvoirs publics. Il valorise dans un premier temps ses ressources propres pour mener des expériences pilotes, les évaluer, les cadrer. Il adapte et multiplie son offre de crédits. Il a créé notamment les prêts aux propriétaires bailleurs, aux associations de copropriétaires et tout récemment encore aux associations à finalité sociale. C’est ainsi que le Fonds s’est vu reconnaître une 4ème mission d’utilité publique par la Région : promouvoir l’expérimentation et la réflexion dans le domaine du logement et proposer au Gouvernement des politiques nouvelles. Cette ouverture à l’innovation se fait en dialogue avec la Ligue des Familles, notre coopérateur de référence, et nous y tenons beaucoup ! ».

A public particulier, approche unique

Le Fonds du Logement s’est fixé pour objectif de réussir avec chaque famille son projet d’habitat. Pour ce faire, il joue un rôle de prêteur, de bailleur et de conseiller. L’intervention des équipes du Fonds tend à orienter les personnes et à mettre en place une pédagogie de l’habiter qui va au-delà du cadre strict du logement.

De l'achat à la rénovation

L'accompagnement technique d'experts

Posséder sa propre maison est le rêve de beaucoup de Wallons. Selon Eurostat, 72% des Belges sont propriétaires ! C’est un pourcentage qui les place au-dessus de la moyenne européenne. Afin de soutenir les familles désireuses d’acquérir un bien malgré de faibles revenus, le Fonds du Logement a mis en place des garde-fous efficaces permettant aux projets de démarrer sous les meilleurs auspices. Parmi ces garde-fous : le service d’expertises immobilières qui réalise un accompagnement technique sur mesure des dossiers les plus délicats.

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le FLW accompagne la famille dans toutes ses démarches : expertise, liste des travaux, devis, demandes de primes éventuelles. Comme nous l’explique Albert Bodeson, expert : « Notre travail est orienté sur la prévention. Nous voulons pouvoir agir au maximum en amont des problèmes. C’est mieux pour les familles et c’est plus sûr pour le Fonds. L’expertise de l’immeuble, dans les cas les plus classiques, est réalisée par un expert indépendant. L’équipe du Fonds se concentre sur les dossiers les plus complexes, par exemple lorsque les revenus de la famille sont très faibles ou que l’immeuble convoité semble présenter une certaine complexité (forte vétusté, configuration à risque…). Cette procédure nous permet de recadrer le projet le plus tôt possible ou de réorienter les demandeurs vers un achat plus viable ». 

Lorsque le prêt est accordé,  « nous restons attentifs et mobilisables en nous rendant sur place en fonction de l’évolution des paiements de factures aux entreprises, éventuellement à la demande pour apporter des conseils techniques tout au long des travaux et de la vie du prêt ». Lorsqu’une famille est en défaut répété de paiement, « nous réalisons une nouvelle expertise de l’immeuble pour permettre au Fonds d’opter pour la solution la plus opportune : établissement d’un plan d’apurement de dettes, conseil de vente de gré à gré, procédure de vente publique dans le pire des cas… ».

Face aux aléas de la vie : une orientation « solutions »

Etre précaire, c’est risquer à tout moment de basculer. Les familles précaires propriétaires doivent donc redoubler de vigilance. Elles ne sont pas à l’abri d’un accident de la vie : deuil, séparation, maladie…  et lorsque cela survient elles sont souvent contraintes de revendre leur bien. Un déménagement s’ajoute à la longue liste des bouleversements vécus…

Le Fonds du Logement, particulièrement attentif à ce public, a opté pour une attitude flexible et orientée « solutions ». Il ne considère jamais un dossier comme perdu tant que toutes les pistes ne sont pas examinées.

Ainsi, par exemple, ce couple, en cours de séparation: il avait contracté un crédit hypothécaire auprès d’une banque traditionnelle afin d‘acquérir une maison en région liégeoise. La maman qui souhaitait racheter le bien s’est adressée au FLW. Après étude approfondie,  le FLW lui propose un crédit lui permettant de rembourser le prêt en cours, le financement de la soulte et les frais d’acte liés à cette opération. Mieux encore, afin de lui éviter une charge mensuelle trop lourde, le Fonds lui offre des conditions de crédit avantageuses et adapte la durée du nouveau crédit. Résultat : elle obtient une mensualité très abordable de 550 EUR au lieu de 900 EUR et l’ajout d’une ouverture de crédit pour réaliser quelques travaux nécessaires. Cette mère de famille nombreuse témoigne : « aucun autre organisme financier ne m’aurait offert une telle opportunité alors que je venais par ailleurs de perdre mon emploi ! ». Actuellement, cette dame est accompagnée par le service des experts immobiliers. « Ils sont d’une grande efficacité et d’une aide précieuse »…

Une approche unique

Rénover, louer accompagner

De nombreuses familles préfèrent un logement locatif durable à un achat. Le FLW a développé l’aide locative en 1981 qui, via de vastes opérations de rénovation, crée et met en location des logements. Des immeubles se situant dans les centres urbanisés sont privilégiés.

Historiquement, les premières opérations sont conduites sur ses propres deniers. Une maison unifamiliale située à Namur, rue des Carrières, ouvre la marche et d’autres opérations lui emboîtent le pas rapidement à Charleroi, Châtelet et Liège.  A partir de 1989, des immeubles sont acquis à Verviers, Andenne, La Louvière, Mouscron, Tournai, Mons. Durant cette période d’action sur fonds propres, pas moins de 489 logements sont injectés dans le circuit locatif.

 

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En 1995, la Région wallonne appuie sur l’accélérateur. Certains cœurs de villes sont identifiés « zones d’intervention prioritaires » (ZIP) pour la création subventionnée de logements. Le Fonds voit à partir de cette époque ses projets cofinancés par le budget wallon.  En 2001, la politique régionale s’oriente vers les communes périurbaines. A l’instigation des programmes communaux du logement (PCL), des projets supplémentaires se font jour. C’est une période charnière pour l’aide locative qui voit redoubler ses partenariats et chantiers en dehors des centres urbains. Sa collaboration avec les agences immobilières sociales et les associations de promotion du logement se développe.  Dans le même temps (en 2002), le Plan wallon Habitat Permanent requiert la création de logements adaptés à des personnes résidant en caravane ou chalet dans des domaines répartis dans 35 communes rurales. C’est un levier supplémentaire pour le Fonds. A Aywaille, il construit 14 maisons passives ou basse énergie, en concertation avec les futurs habitants. A Hotton, de vieux immeubles sont restructurés en logements modernes, une buanderie sociale et un espace numérique. De 1995 à 2019, plusieurs centaines de  logements de qualité et à loyer adapté verront le jour, grâce à l’action du Fonds et aux subventions de la Wallonie. Ces maisons ou appartements sont destinés aux familles nombreuses dont la majorité est en état de précarité.

Outre la création de logements, le FLW a à cœur d’assurer la stabilisation des familles dans leur foyer et une insertion réussie dans leur quartier. Un accompagnement social particulier des familles locataires complète donc l’action de rénovation immobilière de l’aide locative. Cet accompagnement est réalisé avec le concours d’équipes pluridisciplinaires qui soutiennent les familles de bout en bout du bail locatif par l’entremise d’une « pédagogie de l’habiter » réfléchie et en constante évolution. Cette approche tout à fait unique – décrite dans la newsletter 3 – est un fleuron du Fonds du Logement qui, 40 ans plus tard, compte quelques générations de locataires heureux.

La structuration du secteur associatif

En 2004, le FLW se voit confier par le Gouvernement les missions de conseil, de coordination, de financement et de contrôle des organismes de logement à finalité sociale (OFS). Le secteur n’existe pas encore en tant que tel : il faut donc l’organiser, le développer et aider les structures déjà actives à obtenir leur agrément. Les services du Fonds contrôlent le respect par les OFS de leurs obligations légales, afin de leur verser ensuite la subvention régionale. Les agences immobilières sociales (AIS) existent en tant qu’ASBL financées depuis 1992 et gèrent à cette époque quelque 1.909 logements. Les régies (RDQ) sont qualifiées de « rénovation urbaine » ou de « logement social », selon les territoires où elles agissent, mais n’ont pas encore le statut d’ASBL…  L’année suivante, les 8 premiers agréments des associations de promotion du logement (APL) sont acquis. En 2006, le secteur dénombre 59 OFS lorsque le Fonds les invite à se rassembler au sein du forum ELIS, « Ensemble pour le Logement et l’Insertion Sociale », une plateforme de concertation et de réflexion. Un bureau transversal et des commissions sectorielles sont mises en place, de même qu’une rencontre bisannuelle et des partenariats inter-OFS.  Peu à peu, les OFS se structurent, se professionnalisent, s’adaptent aux évolutions de la conjoncture logement et des besoins des public-cibles. L’arrêté qui fixe leur cadre juridique évolue lui aussi pour les soutenir dans leurs missions. Les prêts et subventions, proposés par le FLW aux bailleurs privés dès 2005, sont conditionnés à la mise en gestion des biens subventionnés auprès d’une association. Le levier fonctionne et motive les propriétaires qui frappent à la porte des AIS et des APL pour introduire un dossier d’aide. De 2006 à 2020, le dispositif permet de créer 765 logements !

Aujourd’hui, les OFS forment un ensemble de 98 associations (33 AIS, 34 RDQ et 31 APL) accompagnant plusieurs milliers de familles en matière de logement, d’insertion et de citoyenneté, sur la quasi-totalité du territoire wallon. Organisés désormais en fédérations, ils sont reconnus comme des opérateurs-clés pour l’insertion des plus démunis dans la société. Ils développent de nombreux partenariats et  projets innovants. Leur proximité avec leur public est une clé de leur réussite. Le Gouvernement wallon les a récemment qualifiés de « partenaires incontournables » et mise sur leur expansion pour accompagner une création massive de logements d’utilité publique. Ce que le Fonds du Logement aura à cœur de soutenir et d’accompagner dans les années à venir.

Actualité

Une copropriété liègeoise de 41 logements obtient un rénopret

La Résidence du Parc d’Avroy abrite 41 logements datant de la fin des années 60. L’association de copropriétaires s’est adressée au Fonds du Logement pour financer le remplacement et la pose d’un isolant performant sur toiture, de même que l’installation d’une nouvelle chaudière. Une visite technique et une étude préalables du projet a permis de déceler et confirmer des investissements nécessaires à hauteur de 180.000 EUR. Le rénoprêt  0% va également permettre la pose de 80 panneaux photovoltaïques  qui alimenteront les 2 ascenseurs en électricité!

Pour rappel, le rénoprêt 0% aux copropriétaires est plafonné à 500.000 EUR et ne peut concerner que les parties communes d’immeubles. Pour en savoir plus sur ce type de prêt.

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